観光だけじゃない、沖縄の不動産が熱い！

「沖縄に住みたい」「将来はリゾート地で暮らしたい」と一度は憧れたことのある方は多いのではないでしょうか？

実は私もそのうちの一人なんです。

気持ちが高じ沖縄にRE/MAX HUBをOPENさせてしまいました笑

近年、私以外にもその憧れが「現実の選択肢」として動き出す人が増えています。

そして今、その動きに呼応するかのように、沖縄の不動産価格が右肩上がりの上昇を続けているのです。

沖縄の地価上昇は全国2位、住宅地では全国1位に

2025年1月に発表された公示地価では、沖縄県の全用途平均変動率が「＋7.2％」と全国2位。

なかでも住宅地は「＋7.3％」と、全国47都道府県の中でトップの伸び率を記録しました。

地価上昇率（2025年）	全国順位
全用途平均　＋7.2％	第2位
住宅地　　　＋7.3％	第1位
商業地　　　＋7.0％	第4位
工業地　　　＋6.9％	第9位

この数字から見えてくるのは、“観光地としての沖縄”ではなく、“不動産市場としての沖縄”への注目度が一層高まっているという事実です。

先日発表された路線価の数値も公示価格同様、全国2位の上昇率を示しました。

なぜこれほどまでに上がる？4つの視点で読み解く価格上昇の要因

① 観光回復とインバウンド復活

「リゾート地・沖縄」は、再び“世界から選ばれる観光地”へ

LCC・直行便の再就航＋新空港拡張計画
　→ 那覇空港第2滑走路供用・宮古島や石垣の定期便増加など、「訪れやすさ」＝投資対象としての魅力増。

コロナ明けの観光客数：2023年→2024年で+40％以上の回復
　特に台湾・香港・韓国などアジア圏からの便が復活し、国際通りやリゾート地ではインバウンド需要が完全に復活。

観光客＝消費・宿泊・移動の需要を生む
　→ 飲食店、民泊、ホテル用地、レンタカー営業所、スタッフ住居用地など、あらゆる用途の不動産需要を直接的に押し上げ。

• コロナ後の宿泊稼働率・観光客数のV字回復データ
• 沖縄は“リピート率”が高い地域で、短期では終わらない投資ニーズがある

② ジャングリア開業と北部リゾート開発ラッシュ

“何もなかった北部”が、一気に「次の投資フロンティア」に

テーマパーク「JUNGLIA」2025年7月25日オープン（名護市）
　約60haの広大な敷地に、冒険型テーマパークを開発中。
　→ 大型ホテル、交通インフラ、商業施設の誘致も同時進行。

道の駅許田の再整備、観光牧場・植物園も続々登場予定
　→ 周辺地域（本部町、今帰仁村、名護市など）への注目度が急上昇。

坪単価の爆上がり例
　- 旧価格：坪20〜30万円
　- 現在：坪180〜200万円以上→ これは新宿副都心の価格上昇ペースに匹敵する爆発力。

建築確認件数や宅地開発の届出数も北部で急増中
　→ 価格は「事後的に上がる」のではなく、「期待先行」で動いている。

③ 県外・海外マネーの流入とREIT投資

円安＋低金利の今、“日本の不動産は割安”と見られている

東京よりも安く、バリやプーケットよりも治安が良い
　→ 台湾・香港・シンガポールなどの富裕層が「サブ居住地」「セカンド投資地」として沖縄に注目。

REIT（不動産投資信託）やファンドが参入
　→ ホテル開発・商業施設再生・民泊用区分マンション取得など。
　→ 収益物件の利回り低下でも「立地プレミアム」に投資する傾向が強まっている。

円安のダブルメリット：
　1. 外貨換算で「安く買える」
　2. 賃料収入（円建て）も現地通貨換算で目減りしない
　→「物件＋収益」で得られるリターンが圧倒的に魅力的

外国人にも購入制限がない日本市場は、世界的に見ても稀少。

• 円安による“日本バーゲン説”とREITの参入
• 台湾・香港・シンガポールからの富裕層投資の現実

④ 沖縄特有の「供給制限」と土地の希少性

島であること、歴史的背景、法律が重なり“売り物が少ない”

国有地・軍用地・保安林など、開発できない土地が多い
　→ 特に那覇市など都市部では「新たな宅地を生み出せない」のが根本問題。

地形的制約：
　→ 海・崖・傾斜地・自然保護地域など、造成にコストがかかる土地が多数。

農地転用・開発許可のハードルが高い
　→ 沖縄県は独自の環境配慮条例を定めており、都市計画区域内でも簡単に開発できない。

“狭い市場で需要だけが爆増”という構図
　→ 「買いたい人が多く、売り物が少ない」＝価格上昇が持続しやすい

軍用地の地料も上昇中で、“持っているだけで儲かる”構図が資産化を促進

沖縄県ならではの“拡張できないマーケット”としての特徴

国有地の多さ、軍用地の制限、建築規制による“土地不足”なども起因しています。

高騰がもたらす生活者への影響とは

• 地元大学生が住む場所を見つけられない問題
• 賃料の急騰：とある地区で12%の値上げ
• 賃貸オーナー側にも“悩み”：固定資産税や修繕コスト上昇で利益圧縮
• 持ち家希望者も「地元で買えない」問題に直面中

今春の新入生が入居する賃貸住宅がない、こんな話もありました。

県民の住宅確保、賃料の値上げの問題も切迫した問題としてクローズUPされてきています。

💬【生活者の声】

「このままじゃ、沖縄の人が沖縄に住めなくなるかもしれない…」

今後の地価はどうなる？ 専門家による5年後のシナリオ

シナリオ	内容
成長シナリオ	観光回復＋外資流入で地価＋5〜8％ペース維持
横ばいシナリオ	リゾート需要の一巡と建築コスト増で踊り場
調整シナリオ	金利上昇や人口減による利回り低下で下落も

「地元住民の所得水準や賃料相場に対して、現在の地価・物件価格は乖離してきている」との指摘もあったり、特に観光地やリゾートエリアでは、将来の収益や転売を前提とした価格設定が目立ってきています。
　→ 賃貸利回りではなく“含み益”狙いの短期売買が増加傾向。

宮古島や石垣島では、ホテルや民泊の供給過剰による空室率上昇の兆しも出ているとの話もあります。

「買い手の目減り」リスク：地元購入者の購買力が限界に

▷ 投資家頼みの市場は、急に“買い手がいなくなる”可能性がある

• 県内の住宅取得者（エンドユーザー）は、年収中央値が300万円台と全国でも低水準。
  　→ 住宅ローンを使って購入できる上限価格は約2500〜3000万円程度。
• 一方で、那覇市内のマンション価格は新築で5000〜7000万円台が主流になりつつあり、
  　→ 地元の実需層が“蚊帳の外”に置かれているのが現状。
• これにより、実需層が減少→将来的な需給バランス悪化→価格調整の流れも。
• 【大手デベロッパーの声】
  　> 「那覇や北谷は、もはや“地元向けではない価格帯”が中心。地元ファミリー向け物件の開発が難しくなっている」（某準大手マンション開発担当）

その他リスク要素として挙げられているもの

リスク要素	内容・指摘される状況
🏦 金利上昇リスク	金融緩和の終了により、住宅ローン金利が上がれば“借りられる金額”が減り、市場は冷える
🏗️ 建築費の高騰	木材・コンクリート・人件費すべてが上昇中。建物が建てられなければ意味がない
👷‍♂️ 職人不足	建築業界の人手不足が深刻で、着工遅延・品質低下が投資リスクに
🏚️ 既存ストック問題	古い空家・団地・違法建築の再活用が進まず、“新築偏重”によるバランスの崩れ

強気な相場だからこそ「冷静な目利き」が求められる

沖縄の不動産は今後も上がる可能性は高いけれど、「どこでも、何でも買えばいい」わけではありません。

• 短期的な転売前提で買う人が増えると、市場は一気にバブル崩壊的な状況に陥る可能性がある
• 地元に根ざした需要（定住・移住・賃貸）とのバランスを保てる立地・価格帯の物件を選ぶことが、安定した資産形成につながります

「沖縄の不動産」は、いま選ばれし人だけが手にできる時代へ

沖縄の地価は、ただ“観光地だから”上がっているのではありません。

観光回復、開発計画、外資流入、そして供給制限という4つの強固な要因に裏打ちされ、今後もしばらくは“緩やかな上昇”が続くと見られています。

しかしその裏で、
✔️ 地元住民がマイホームを持てなくなりつつある
✔️ 空室リスクや利回り低下という“冷却シグナル”も考えられなくはない
そんな「二面性」を持った市場であることもまた事実です。

未来に向けた一歩を「今ここ」から

沖縄の不動産は、ただの投資先でも、夢物語でもありません。

それは「あなたの未来をつくるリアルな選択肢」です。

価格が上がる中で、迷う気持ちもあるでしょう。

でも、“知らなかった”ことより、“何もしなかった”ことのほうが後悔につながる時代が来ています。

だからこそ、焦らず、でも確実に「一歩踏み出す」ことが大切です。

その一歩が、3年後・5年後に「あのとき動いてよかった」と思える未来につながっているかもしれません。

RE/MAX HUBが、あなたの“最初の一歩”をサポートします

沖縄現地に根ざした私たちRE/MAX HUBは、
✅ 不動産の購入・投資・移住
✅ 管理・運用・売却までの伴走支援
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「何から始めればいい？」という方こそ、ぜひお気軽にご相談ください。